房地产企业涉税风险提示

房地产企业涉税风险提示

    笔者在多年的税收工作实践中发现,房地产开发企业通过各种手段偷税的问题确实在一定范围内存在,但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款,并非有意识偷税。为此,本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析,以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。

    销售收入确认方面应注意的问题

    1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用,作为“代收代付”款项核算;有的甚至不入公司账,直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。

    2.购房定金、购房首付款等预收房款,确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金,因未领取《商品房预售许可证》,公司采取“个人借款”形式入账或不入账,导致企业未及时申报营业税。

    3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前,开发企业普遍存在将完工产品如营业用房(店面),抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开发企业未及时实现销售收入,建筑施工企业未及时体现营业收入,从而造成双方营业税申报不及时。

    4.已售完工产品收入确认滞后。少数企业没有严格按照国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)的规定,及时将符合开发产品完工条件确认的已售完工产品预收账款,结转为销售收入,仅在办理房产产权证前开具《不动产销售专用发票》时,才将“预收账款”结转为“销售收入”,从而延迟体现利润,少缴企业所得税。

    对于以上问题,税务机关通过检查企业账册、通过向购房户了解即可发现。对房地产开发企业将价外费用更名费等未确定销售收入的、“以物易物、以房抵债”销售的以及已售完工产品收入确认滞后等行为可认定为偷税行为。根据《税收征管法》第六十三条、《刑法》第二百零一条规定进行处罚。另外,房地产开发企业“开盘”前收取的购房定金、预付款属于违法行为,工商部门也要作出处罚。

    开发成本确认方面应注意的问题

    1.虚列或者虚增成本费用,挤占企业利润。(1)开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹养老保险费,计入开发成本。这不仅使施工企业少计应税收入,少缴建筑安装业营业税等税收,而且在建筑工程决算时,如果施工企业又将这笔代缴费用计入工程造价,并开具建筑业统一发票,将可能再次造成开发企业虚列开发成本,少计利润,少缴企业所得税。(2)多列融资成本。开发企业除银行贷款外,还向其他企业、个人进行大量“民间借贷”。有的企业往往出现无借款本金的利息支出,或用其他企业、个人(债权人)银行利息凭据直接入账,作为财务费用列支,以及支付借款的利率高于税收政策规定的利率上限,并计入开发成本。(3)虚开建筑业统一发票。由于取得的《建筑业统一发票》大部分未写明具体项目名称,往往只注明“零星工程款”,特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程,受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实的限制,税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。开发企业利用这些工程,实现用4.43%或5.43%的建筑业营业税去侵蚀25%的企业所得税税基。(4)利用关联交易转移利润。由于关联方之间业务往来频繁,转移收入和费用的隐蔽性高等特点,往往成为企业转移利润、偷逃企业所得税的手段。(5)将与生产无关的费用计入成本。如有的企业将管理人员的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。目前,税法没有这方面税前扣除标准的限制,税务人员又很难区分这类支出是否与生产经营有关,使得纳税人有机可乘。

    2.未按配比原则结转成本。如将应分期摊销的费用一次性计入第一期项目的开发成本,造成前期开发成本多计,后期开发成本少计,通过项目的滚动开发,成本不断归集,不断消耗利润,最后将本应实现的企业所得税消耗殆尽。另外,成本分配标准发生变化,或者成本核算对象(可售房产)实测面积与规划面积出现差异时,企业未及时做出差异调整,也会造成多结转开发成本。

    3.多列预提费用。一些企业利用“预提费用”、“ 待摊费用”等科目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大,在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本,对预提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本,而是长期滚动使用,减少应纳税所得额。有的企业甚至在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”,借以偷逃税款。

    4.未按规定取得发票。有的开发企业自行采购部分电器材料、建筑材料、绿化苗木等,未将这部分“甲供材料”成本并计施工企业的工程造价,侵蚀了建筑业营业税税基。有的企业违反营业税相关政策,将取得的外地建筑业发票入账,导致当地建筑业营业税流失。

    对于以上问题,税务机关通过检查企业账册、凭证即可发现。对于开发商销售成本确认不实,虚开建筑业发票等行为,税务机关可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。若税务机关将虚列融资成本,虚开建筑业发票认定为编造虚假计税依据,可根据《税收征管法》第六十四条“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处五万元以下的罚款”进行处罚。

    纳税申报方面应注意的问题

    1.未严格执行企业所得税预缴制度。开发企业未按规定预计毛利额。国税发[2009]31号文件规定,开发企业对开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。但企业“预收账款”科目存在大量贷方余额,而季度申报利润总额却不含按“预收账款”科目计算的预计毛利额,导致企业所得税季度预缴额少申报。

    2.纳税申报前未对预计毛利额进行调整。国税发[2009]31号文件要求企业必须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告,但实际工作中,存在企业开发产品项目已完工并已结转收入成本,但未按规定出具差异调整情况的报告,造成少申报企业所得税的现象。

    3.房产税和城镇土地使用税申报不实。企业在经营过程中,因销售开发产品相应进行土地使用权分割、转让,因此,在年度内企业所拥有的土地面积呈动态变化。企业未及时对存量开发产品实际占用土地面积进行信息登记,未按时准确计算、缴纳城镇土地使用税。另外,根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)的规定,企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税,但很多企业在未结转至“固定资产”科目前,不申报房产税,造成少缴房产税。

    以上纳税申报不实问题,税务机关通过对企业的历年财务报表、楼盘销售进度及毛利率比对,并结合房管部门等第三方信息进行深入分析就能发现,按项目进行核实即可查证。对于房地产开发企业未分季度计算出预计毛利额,未按规定进行预计毛利额差异调整,而导致企业所得税季度预缴额少申报的,以及未对存量房占用面积准确计算、而少缴纳城镇土地使用税等,都可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。